นายทุนกำลังแข่งกันก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ในซิดนีย์และเมลเบิร์น : ภาพจาก eldersrealestate.com.au
16 เม.ย. 2016 ธนาคารกลางแห่งออสเตรเลียได้เปิดผลการตรวจสอบสุขภาพทางการเงินในรอบครึ่งปีการเงิน พบว่าความเสี่ยงของระบบธนาคารได้ย้ายจากการเงินทางด้านสินเชื่อบ้านไปยังการให้กู้กับโครงการพัฒนาอาคารสูงเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชย์
การตรวจสอบความมีเสถียรภาพทางการเงินยังเตือนธนาคารพาณิชย์ไม่ให้ไล่ล่าหากำไรที่สูงขึ้นโดยเสี่ยงกับการควบคุม (risk controls) และวัฒนธรรมความเสี่ยง (risk culture) ในขณะที่ยังต้องจัดการกับหนี้เสียที่เกิดจากอุตสหกรรมภาคเหมืองแร่
แต่การประเมินความเสี่ยงทางการเงินโดยรวมแล้ว ธนาคารกลางพบว่ามีความผสมผสานกัน
เริ่มจากหน่วยงานผู้คุมกฎระเบียบและธนาคารเริ่มเพิ่มความเข้มงวดในมาตรฐานการให้สินเชื้อเพื่อลดความเสี่ยงทางระบบการเงิน การเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ย่อมส่งผลต่อการลดความร้อนแรงทั้งด้านเครดิตและราคาที่อยู่อาศัย
แต่ธนาคารกลางก็เตือนว่าการเพิ่มความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน ก็อาจก่อให้เกิดความท้าทายในตลาดการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นในทางปริมาณ
ธนาคารกลางแห่งออสเตรเลียในนครซิดนีย์
ในด้านความเสี่ยงของข้อตกลง (settlement risk คือความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากความแตกต่างของระยะเวลาที่ได้รับและส่งมอบสินทรัพย์) ธนาคารชี้ว่าความสนใจจากนักลงทุนชาวจีนและจากประเทศอื่นที่หลั่งไหลเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียได้ก่อให้เกิดความเสี่ยงของข้อตกลง แม้ว่าขณะนี้ยังไม่มีหลักฐานว่าจะเกิดขึ้นก็ตาม
สิ่งที่เพิ่มความกังวลก็คือการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องระหว่างระดับหนี้สินของครัวเรือนกับรายได้ โดยเฉพาะในช่วงที่รายได้ขยับตัวขึ้นช้ากว่าหนี้สิน
ในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยธนาคารกลางฟันธงว่า เป็นการจับคู่ผิด (mismatch) ระหว่างการเพิ่มขึ้นของอพาร์ทเมนท์เกินความต้องการทางชายฝั่งตะวันออกของประเทศ ในขณะที่ในพื้นที่อื่น ๆ มีการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์น้อยกว่าความต้องการ – ก่อให้เกิดปฏิกิริยาดิ้นรนเพื่อการปรับสมดุลความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ไปพร้อมกับความรัดตรึงในสินเชื่อ
ธนาคารกลางกล่าวว่า การเพิ่มการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ในซิดนีย์, เมลเบิร์นและบริสเบนอย่างเกินความต้องการจะส่งผลถึงการอ่อนตัวของราคาและค่าเช่าที่อยู่อาศัย และหากการคาดคะเนนี้เกิดขึ้นจริง นักลงทุนก็จำเป็นต้องจัดการหนี้สินจำนองของตนเองในขณะที่รายได้ค่าเช่าจะลดน้อยลง และเจ้าของบ้านทั่วไปอาจจะเผชิญกับความยุ่งยากในการชำระหนี้และเชิญกับความยุ่งยากในการแก้ปัญหา เพราะไม่ง่ายนักที่จะขายบ้านออกไปในราคาที่คาดหวัง
แต่ธนาคารกล่าวว่าความกดดันทางการเงินของครัวเรือนจะถูกผ่อนปรนจากสภาพการจ้างงานที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ที่จะทำให้เจ้าของบ้านติดจำนองปลอดภัยมากกว่าทุกช่วงเวลานับตั้งแต่เกิดวิกฤติการณ์การเงินโลก (GFC ในปี 2007-08)
ขณะนี้กันชนเงินกู้จำนองโดยรวม (aggregate mortgage buffers ขออภัยถ้าให้คำทับศัพท์ภาษาไทยคลาดเคลื่อน) อยู่ที่ 17% ของดุลเงินกู้ หรือเท่ากับรายได้ 2.5 ปี
เอเยนซี่ที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียไปตั้งแผงขายบ้านในกรุงปักกิ่งราวกับตั้งแผงขายขนมหวาน : ภาพชั่วคราวจากนสพ. SMH
ทางด้านความเสี่ยงจากผู้ซื้อชาวจีน ธนาคารกลางมองว่าเป็นความเสี่ยงทางอ้อม (indirect risk) บทบาทของชาวจีนที่หลั่งไหลเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียโดยเฉพาะอาคารพาณิชย์และอพาร์ทเมนท์เป็นสิ่งที่ธนาคารกลางให้ความสำคัญและจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ซึ่งภาพรวมหลายด้านส่อให้เห็นว่าความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียของชาวจีนอาจมีแนวโน้มลดลง
ในขณะที่การให้กู้โดยตรงของธนาคารต่อผู้กู้ยืมชาวจีนมีอย่างจำกัด ธนาคารกลางเห็นว่าความเสี่ยงหลักของระบบธนาคารเป็นความเสี่ยงทางอ้อม ถ้าหากผู้ซื้อ (ชาวจีน) แปลงฐานะเป็นผู้ขาย ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยกว้างย่อมจะลดต่ำลงได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นอีกกลุ่มหนึ่งที่ธนาคารกลางให้ความเป็นห่วง ซึ่งปัจจุบันให้ผลตอบแทนที่ต่ำกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่น และเป็นตลาดที่นักลงทุนต่างชาติเข้ามากว้านซื้อในปี 2015 ในอัตรา 40% ของมูลค่าการซื้อขาย
แม้แหล่งเงินกู้ของพวกเขาจะไม่ได้มาจากธนาคารในออสเตรเลีย แต่ธนาคารกลางก็เป็นห่วงถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้น หากนักลงทุนต่างชาติอยู่ในภาวะที่จำต้องเทขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่สนใจราคา
อย่างไรก็ตามขณะนี้ธนาคารในออสเตรเลียได้ใช้มาตรการต่าง ๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิดหนี้เสีย โดยเฉพาะการกำหนดให้ผู้กู้เพิ่มเงินลงทุนในการซื้อบ้านในสัดส่วนที่มากขึ้น และเข้มงวดในการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าเพิ่มขึ้น
jingjonews.com
jingjonews@hotmail.com
จิงโจ้นิวส์เป็นสื่อออนไลน์มีวัตุถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข่าวสาร, บทความและประชาสัมพันธ์เพื่อชุมชน โดยปลอดจากการโฆษณาในเชิงพาณิชย์
Categories: ข่าวออสเตรเลีย
Leave a Reply